Verhoging overdrachtsbelasting
Geplaatst op: 15-12-2022, 13:25:47
Richting het einde van het jaar is het altijd verstandig om te bezien welke fiscale regels wijzigen. Welke impact heeft dat op jouw werkzaamheden en kun jij voor jouw cliënten een fiscaal nadeel voorkomen of een voordeel behalen als er nog in het oude jaar actie wordt ondernomen.
Een goed startpunt daarbij is het coalitieakkoord dat in december 2021 werd gepresenteerd. Daarin werd namelijk bekendgemaakt dat de overdrachtsbelasting verhoogd zal worden van 8% naar 9%. Dat lijkt niet veel, maar bij een koopsom van € 300.000,00 gaat het om een extra belastingdruk van € 3.000, -.
Normaal gesproken zullen particulieren die een woning kopen om er zelf te gaan wonen, van deze verhoging geen last hebben. Zij vallen onder het verlaagde tarief van 2% of kunnen een beroep doen op de zogenaamde Startersvrijstelling, waardoor zelfs helemaal geen overdrachtsbelasting betaald hoeft te worden.
Toch is het mogelijk dat ook deze groep kopers (en dus potentiële cliënten van jou) te maken krijgt met de heffing van (straks) 9% overdrachtsbelasting.
In dit stuk zal ik aangeven wanneer dat het geval kan zijn, waarbij ik voor het gemak niet telkens vermeld dat als het gaat om een woning, het moet gaan om een woning die door de koper zelf als zodanig gebruikt gaat worden.
OVERDRACHTSBELASTING ALGEMEEN
Overdrachtsbelasting wordt (onder meer) geheven vanwege de verkrijging (in eigendom) van onroerende zaken (artikel 2 Wet belastingen van rechtsverkeer (WBRV)). Het standaardtarief is (nu nog) 8% op grond van artikel 14 lid 1 WBRV.
Bij de verkrijging van een woning kan dat tarief 2% zijn, zo staat in artikel 2 van datzelfde artikel.
In artikel 15 lid 1 sub p WBRV staat daarnaast vermeld dat – mits voldaan wordt aan extra eisen – de heffing bij de verkrijging van een woning nihil zal zijn.
Let op dat het in beide situaties specifiek gaat om de verkrijging van een woning en niet om het algemenere begrip onroerende zaak.
In artikel 14 lid 6 WBRV en in artikel 15 lid 1 sub p WBRV wordt vermeld dat deze lage heffing ook van toepassing is als tegelijkertijd met de woning een aanhorigheid wordt verworven. Het is voor een koper dus van belang om te weten wanneer sprake is van een aanhorigheid bij een woning en wanneer dat niet het geval is. Dit heeft tevens gevolgen voor de financieringsbehoefte van de koper en dus ook voor zijn of haar financiële adviseur.
WONING
Over de term “woning” heeft de wetgever zich – in dit kader – uitgelaten als volgt:
Onder woning wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die naar hun aard zijn bestemd voor bewoning door particulieren. [i]
Ook behoren daartoe, volgens de toelichting op het Belastingplan 2012 “de ondergrond en de tuin en aanhorigheden zoals garages, schuren, serres, aan- en uitbouwen, tuinhekken en dergelijke die zich bevinden op hetzelfde perceel als de woning. [ii]
AANHORIGHEID
Hier wordt dus al een kleine opsomming gegeven van welke objecten aanhorigheden kunnen zijn (bijvoorbeeld een garage, schuur of tuinhek). Verder is bekend dat de term aanhorigheid voor de overdrachtsbelasting gelijk is aan die als bedoeld in artikel 3:111 Wet Inkomstenbelasting 2001.
Van een aanhorigheid is sprake als het betreft:
– een onroerende zaak
– die ten tijde van de verkrijging
– naar objectieve maatstaven
– behoort bij een woning,
– daarbij in gebruik is en daaraan dienstbaar is.
Nog steeds niet heel verhelderend, maar het geeft enige houvast.
Naderhand is een en ander uitgewerkt door de Hoge Raad. Een (in dit geval) stal is een aanhorigheid bij de eigen woning als de betreffende onroerende zaak:
- behoort bij die woning;
- in gebruik is bij (de bewoner van) die woning; en
- dienstbaar is aan die woning.
Om vast te stellen of een onroerende zaak bij een woning behoort, kan het criterium sub a. – zo had de Hoge Raad al eerder besloten – ingekleurd worden aan de hand van de volgende punten:
a.1. de afstand tot de woning;
a.2. de bouwkundige situatie (denk aan zelfde steensoort, bouwstijl, bouwcomplex);
a.3. de bereikbaarheid vanuit de woning of vanaf de bij de woning behorende grond.
Het blijft vaag, maar contouren komen in beeld. Hierna zal ik nog enige jurisprudentie aanhalen om het begrip aanhorigheid verder in te kaderen.
Eerst echter een klein uitstapje naar aanhorigheden die niet op hetzelfde perceel liggen als de woning.
PARTICULIER KOOPT AANHORIGHEID OP ANDER PERCEEL.
TOCH GEEN HOOG TARIEF OVERDRACHTSBELASTING
De conclusie dat aanhorigheden die niet op hetzelfde (kadastrale) perceel liggen als de woning zelf dus per definitie niet in aanmerking voor het verlaagde tarief, is te kort door de bocht. Alhoewel dat wel geconcludeerd zou kunnen worden uit het Belastingplan 2012, zoals hiervoor aangehaald.
Het verlaagde tarief (2% of 0%) kan toch van toepassing zijn als voldaan wordt aan drie aanvullende eisen, te weten:
- de percelen (waarop de woning respectievelijk de aanhorigheid/-heden staan) grenzen aan elkaar;
- deze percelen zijn naar verkeersopvatting te beschouwen als één geheel;
- de percelen worden tegelijkertijd geleverd aan dezelfde koper.
GELIJKTIJDIGE LEVERING
Het laatste punt diep ik hier verder uit.
Het is niet nodig dat de beide verkrijgingen in dezelfde notariële akte worden vastgelegd. Ook is het noodzakelijk dat de verkrijger de woning en de aanhorigheid van dezelfde eigenaar verwerft.
Koper kan dus op dag 1 om 9 uur in de ochtend eigenaar worden van de woning die door verkoper A wordt geleverd. Als koper dan ook op diezelfde dag de naastgelegen (aangrenzende) garage van verkoper B verkrijgt, kan de heffing van overdrachtsbelasting bij de tweede transactie plaatsvinden tegen hetzelfde (verlaagde) tarief als geheven wordt op de akte van levering van de woning. Het is zelfs niet nodig dat de akten door dezelfde notaris worden gepasseerd.
Maar als de eigendom van de garage één of meer dagen later wordt overgedragen dan de woning, moet de koper per definitie het standaard (hoge) tarief aan overdrachtsbelasting betalen.
VOORBEELDEN
Om het begrip “aanhorigheid” nog meer body te geven, is het handig om kennis te nemen van enkele rechterlijke uitspraken.
TE GROOT EN EIGEN UITWEG
Naast een woonboerderij ligt een separaat kadastraal perceel.
Dit is 1,86 hectare groot.
Er staat een vervallen boerderij op.
Dit separate perceel heeft een eigen uitweg naar de openbare weg.
Conclusie: het perceel is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2013:5464
GEEN FUNCTIONEEL VERBAND
Naast een woonboerderij ligt een perceel grasland.
Hierop worden hobbymatig paarden gehouden.
Er is geen (functioneel) verband tussen de woning en het grasland.
Conclusie: het perceel is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2016:3248
AGRARISCHE GROND WORDT LATER TUIN
Naast een woonboerderij ligt een perceel grond.
Eerst gebruikt als agrarisch perceel. Na de verkrijging opnieuw ingericht als tuin bij de woonboerderij.
Dit latere “bij de woning trekken” is niet relevant voor de vraag of het perceel al een aanhorigheid was ten tijde van de verkrijging. Het gaat om de situatie ten tijde van de verkrijging.
Conclusie: het perceel is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2018:656
PAARDENACCOMMODATIE IN DEZELFDE BOUWSTIJL
Naast een woning ligt een paardenaccommodatie.
De bouwstijl is gelijk aan die van de woning.
Dochter maakt gebruik van deze accommodatie maar woont niet bij de ouders in de woning.
Het Hof betrekt in de beoordeling ook het oorspronkelijke doel (losse accommodatie), zelfstandige objectieve kenmerken en zelfstandige ligging ten opzichte van de woning.
Conclusie: het perceel is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2018:1895
PERCEEL GRASLAND OM VEE OP TE HOUDEN
Naast een woonboerderij ligt een perceel grasland.
Hierop wordt vee geweid.
Maar het perceel was in gebruik bij een ander dan de eigenaar van de woning.
Derhalve niet dienstbaar aan de woning.
Conclusie: het perceel is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2020:9068
SCHUREN ZIJN WEL AANHORIG IN TWENTE
Op hetzelfde perceel als de woning liggen schuren.
Die waren in gebruik binnen de (agrarische) onderneming van de eigenaar van de woning.
Doorslaggevend is de ligging ten opzichte van de woning (het gaat om een authentiek Twents erf).
Conclusie: de schuren (op hetzelfde perceel gelegen) zijn wel een aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2021:6908
GRASLAND VERKREGEN DOOR GRONDRUIL MOET AL DIENSTBAAR ZIJN
Eigenaar verkrijgt grasland bij de woning.
De rechters vinden dat het doorslaggevende criterium moet zijn of de grond volgens objectieve maatstaven al ten tijde van de verkrijging van de grond dienstbaar was aan de woning.
Het gaat dus niet om het subjectieve voornemen van de verkrijger.
De overdrachtsbelasting is een zogenaamde tijdstip-belasting. De situatie ten tijde van de overdracht is beslissend.
Conclusie: het perceel grasland in deze zaak is geen aanhorigheid.
Hof Arnhem-Leeuwarden, ECLI:NL:GHARL:2020:9068
WEILAND AAN ANDERE KANT VAN DE WEG EN SLOOT
Eigenaar van woning verkrijgt weiland.
Weiland ligt aan de andere kant van een openbare weg en achter een niet te dempen sloot.
Reden aankoop: hiermee wordt permanent vrij uitzicht vanuit de woning gegarandeerd.
Maar dit is volgens de rechters geen functionele dienstbaarheid aan de woning.
Conclusie: geen aanhorigheid
Hof ‘s-Hertogenbosch, ECLI:NL;GHSHE:2020:4057
GROTE SCHUUR NIET ONDERGESCHIKT AAN WONING
Koop van een woning met een aangebouwde grote schuur en naastgelegen bijschuur.
Schuren zijn gebruikt in agrarische onderneming. Koper heeft geen agrarische onderneming.
Schuren zijn niet wind- en waterdicht en kunnen eigenlijk niet gebruikt worden anders dan voor stalling van grote voertuigen.
Schuren zijn daarnaast dusdanig groot, dat deze volgens de rechtbank niet ondergeschikt zijn aan de woning.
Conclusie: geen aanhorigheid.
Rechtbank Noord-Nederland, ECLI:RBNNE:2021:3603
Let op: Hier kocht de koper een woning (2% overdrachtsbelasting) met op hetzelfde perceel twee schuren. Over de waarde van deze schuren moet koper nu 8% overdrachtsbelasting afdragen. Bij een financieringsaanvraag vanwege de koop van een woning met grote bijgebouwen, zal de financieel adviseur dus in de gaten moeten houden dat er mogelijk 6 dan wel 7 procentpunt meer aan overdrachtsbelasting betaald moet worden.
SLOTCONCLUSIE
In verband met het verschil in heffing (varierend van 0% tot – vanaf 1 januari 2023 – 9% overdrachtsbelasting), is het van belang te weten of een object al dan niet een aanhorigheid is bij een woning. Het is niet altijd duidelijk wanneer hier van sprake is. De jurisprudentie van de Hoge Raad geeft diverse handvatten, maar blijft het in de praktijk zeer afhankelijk van de omstandigheden van de individuele casus.
Bij twijfel is het daarom verstandig om een en ander met de belastinginspecteur af te stemmen, voordat de akte getekend wordt.
[i] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2011-12301.html#
[ii] https://zoek.officielebekendmakingen.nl/kst-33003-3.html
Bron: bijdrage van 15 december 2022 van Ernst Loendersloot, toegevoegd notaris, op www.ntrs.nl